【2026年度版（令和7年度）】
東京 23 区別 年収マップ
— 港区 1,190 万円 vs 足立区 234 万円、5.09 倍格差を生む 3 つの集積

第1章：「同じ東京」のなかにある 5 倍格差

「東京は給料が高い」と一括りで語られることがあります。でも、東京で働き、東京で暮らしている方なら、内心こう感じているかもしれません。同じ東京でも、住む街によって生活感がまるで違う、と。

港区のタワーマンションに住む友人と、足立区のアパートで家計簿をつけている自分。同じ「東京都民」なのに、年収帯どころか生活設計の土俵自体が違うように見える瞬間があります。

東京都総務局行政部「市町村税課税状況等の調（特別区関係）令和7年度」が、その感覚を数字で裏付けます。1 人当たり課税標準額（住民税の課税対象となる所得 ÷ 所得割を負担する納税者数）は、港区が 1,190.3 万円、足立区が 233.5 万円。実に 5.09 倍の差があります。

本記事では、東京 23 区を「住民税ベースの年収」のレンズで並べ替え、突出した上位 3 区の構造を「本社・住宅・タワーマンション」の 3 つの集積で読み解きます。さらに 6 ゾーン分析・上位下位の住民構成比較・経年変化・全国比較の 4 軸で深掘りし、FAQ で主要な疑問にも回答します。

第2章：23 区ランキングが示す「都心 3 区の突き抜け」

まず、データをご覧ください。

注目すべきは、港区・渋谷区・千代田区の「都心 3 区」が突き抜けている点です。4 位の中央区との差は約 300 万円。23 区を等間隔のグラデーションでは捉えられない、明確な不連続点があります。

なぜここに「崖」ができているのでしょうか。

第3章：23 区の全順位 — 都心から放射状の所得勾配

23 区全体の順位を、3 指標（課税標準額・23 区内偏差値・23 区中順位） で見ると、東京の経済地理が浮かび上がってきます。

地図上にプロットすると、都心（千代田・港・中央・渋谷）から放射状に所得が下がっていく 構造が見えます。下町（葛飾・足立・墨田・荒川）・城北郊外（板橋・北・練馬）が下位を構成し、城西の住宅地（杉並・中野・世田谷）は中位、文教地区（文京・目黒）は中上位という棲み分けです。

特に注目すべきは、港区の 23 区内偏差値が 81.5 ということ。これは 23 区集団の中で完全に外れ値的なポジションにあり、他の上位区（渋谷 69.1・千代田 68.7）からもさらに 12 ポイント上に位置します。23 区の中の「都心 3 区の中の港区」という二重の例外性が、この数値に表れています。

第4章：6 ゾーン分析 — 地理的エリアで見る所得勾配

23 区を個別に見る代わりに、地理的に 6 つのゾーンにまとめると、所得勾配の全体像がより鮮明になります。

6 ゾーンの構造を端的にまとめると、都心（経営者・専門職・高所得会社員）→ 副都心/城南（中上位サラリーマン・文教層）→ 城西（若手〜中堅・単身賃貸）→ 城東/城北（ファミリー・中低所得・非正規含む） という同心円的な所得分布になっています。

第5章：構造①｜本社の集積 — 千代田・港・渋谷を支える「日中の年収」

都心 3 区の突出を生む第一の構造は、本社の地理的集積です。

経済センサス（R3）と総務省統計から、資本金 10 億円以上の大企業の本社の約半数が東京 23 区に立地しており、そのうちさらに集中するのが 千代田・港・渋谷 の 3 区。丸の内・大手町・霞が関（千代田）、虎ノ門・六本木・赤坂（港）、表参道・恵比寿・道玄坂（渋谷）に金融・商社・コンサル・法律事務所、そして IT・スタートアップ・外資の本社が集積します。

これらの区で働く高所得者は、ここに居住もしている割合が高いのです。本社経営層・コンサルティングパートナー・外資系金融幹部・スタートアップ創業者が、徒歩 / タクシー圏内のタワーマンションや高級賃貸に住む。「職住近接」が高所得層で進んでいる結果、働く場所と住む場所の高所得率が共鳴しています。

ただし、千代田・中央は夜間人口が極端に少ない特徴があります（千代田は約 7 万人、課税対象の所得割納税義務者は 4.2 万人 のみ）。だからこそ少ない納税者の中の「平均」が極端に高く出る現象が起きます。これは「分母が小さい都市」特有の統計的バイアスとも言えます。

第6章：構造②｜超高級住宅街の存在 — 「番町・麻布・松濤」

第二の構造は、超高級住宅街の物理的存在です。

これらのエリアは、地価が突出して高く、結果的にそこに住める層が経営者・医師・士業・芸能・スポーツ・相続資産家に絞られます。住民の所得分布の左端（低所得層）が物理的に存在しないため、平均値が引き上げられます。

これは「学校の平均テスト点数を上げたいなら、低得点層を別クラスに移せ」という冗談に近い構造です。土地の希少性と地価で「低所得層が住めない」状態が作られ、その結果として「区の平均所得」が高くなるという因果です。

逆に、足立・葛飾・江戸川などの城東・城北の郊外区は、家賃水準が低く、低所得世帯が居住可能であるため、平均所得が下がります。所得が低いから家賃の安い区に住むのではなく、家賃の安い区にしか住めない層が集まる、という側面もあります。

第7章：構造③｜タワーマンションの林立 — 都心居住の高所得化

第三の構造は、タワーマンションを通じた高所得層の都心回帰です。

2000 年代以降、都心 5 区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）で 50 階建てクラスのタワーマンションが大量に供給されました。1 戸 1〜10 億円帯の物件が「中央区湾岸・港区高輪・千代田区番町」に並びます。

タワーマンションは高所得層を区単位で吸い込む装置として機能します。特徴は 3 つです：

• 延床面積が大きいので、1 区画あたりの納税者数が増える
• 新築供給で若年高所得層（30-40 代の本社マネージャー・スタートアップ経営者）が流入
• タワーマンション住民は、賃貸ではなく所有が多いため定住率が高く、納税義務者として安定

特に 中央区が 4 位に食い込んでいる のはタワーマンション効果が大きいと言われます。下町イメージの残る日本橋・月島が、湾岸のタワー供給で「都心 5 区」の所得水準を獲得しました。

つまり、都心 3 区 +α の所得集積は、地価 × 本社集積 × 住宅供給の 3 要素が複合した結果 と言えます。

第8章：「上位 5 区」と「下位 5 区」— 住民構成はなぜ違うのか

ランキングの上位 5 区（港・渋谷・千代田・中央・文京）と下位 5 区（板橋・江戸川・葛飾・足立・荒川）では、所得水準だけでなく住民の構成そのものが質的に異なっています。

上位 5 区 の住民構成の特徴：

• 経営者・役員・専門職比率が高い（港区は法人登記数が 23 区最多）
• 外国人高所得者の居住（大使館・外資系企業の集中する港区・渋谷区）
• 単身高所得世帯（職住近接を志向するキャリア層）
• 平均年齢がやや高い（千代田・文京は 40 代以上の高所得層の定住が多い）

下位 5 区 の住民構成の特徴：

• ファミリー世帯の比率が高い（足立・江戸川は子育て世帯が多い）
• 非正規雇用・パート比率が相対的に高い
• 高齢者世帯の比率が高い（年金所得中心で課税標準が低い）
• 外国籍住民の割合が高い（荒川・足立・江戸川）

つまり、23 区の所得格差は「同じ労働者が違う区で働いた結果」ではなく、「異なる属性の住民が異なる区に集まった結果」です。地価・家賃による「住み分け」が、区単位の所得格差として表面化しているわけです。

第9章：23 区の格差は拡大しているのか — 再開発とタワマン供給の影響

23 区の所得格差は、過去と比べて拡大しているのでしょうか。

構造的に見ると、格差を拡大させる要因と縮小させる要因が同時に作用しています。

格差を拡大させる要因：

• 都心再開発 — 虎ノ門ヒルズ、麻布台ヒルズなど港区の大型再開発が高所得層をさらに吸引
• タワーマンション供給の偏在 — 都心 5 区と湾岸エリアに偏り、下位区への供給は限定的
• IT・スタートアップの集中 — 渋谷区（渋谷ビットバレー）・港区（六本木・虎ノ門）への集積が加速

格差を縮小させる（可能性のある）要因：

• リモートワーク — 高所得層が郊外・地方に分散する動き
• 下位区の再開発 — 北千住（足立区）、錦糸町（墨田区）の再開発が一部の課税標準を押し上げ
• 最低賃金の引き上げ — 下位区の低所得層の底上げ効果

現時点の判断としては、都心の再開発速度が郊外の底上げ速度を上回っているため、格差は緩やかに拡大している可能性が高い。ただし、これは公表データの時系列で厳密に検証する必要があり、断定はできません。

第10章：足立区 234 万・葛飾区 237 万は「低い」のか — 全国比較での再解釈

23 区ランキングの下位に位置する足立区（233.5 万円）・葛飾区（236.5 万円）は、23 区内では最下位グループです。しかし、全国の尺度で見ると、評価はまったく異なります。

この再解釈は重要です。足立区に住んでいる方が「23 区最下位だから自分は低所得」と感じるのは、比較対象が東京 23 区という異常に高い集団であるためです。全国尺度で見れば、足立区の所得水準は決して低くありません。

逆に言えば、港区の 1,190 万円は、全国の市区町村の中で完全に外れ値です。港区の水準を「普通」と感じてしまう東京の感覚が、いかに特殊であるかが分かります。

第11章：課税標準額と額面年収の違い — 数字の読み方に注意

本記事の数値は「1 人当たり課税標準額」（住民税の課税対象 ＝ 所得控除後の所得 ÷ 所得割を負担する納税者数）です。実際の年収（額面）は所得控除分（基礎控除・社会保険料控除等で約 100-300 万円）を加算する必要があります。

額面年収ベースで比較する場合は、各区の数値に約 1.2〜1.4 倍を見込むと近似値が得られます。ご自身の額面年収と比べる際には、この換算を念頭に置いてください。

よくある質問（FAQ）

東京 23 区で最も年収が高い区はどこですか？

1 人当たり課税標準額ベースで 港区（1,190.3 万円） が 1 位です。2 位 渋谷区（894.9 万円）、3 位 千代田区（885.0 万円）が続きます。この上位 3 区は 4 位以下と大きな崖（偏差値で 12 ポイント差）があり、「都心 3 区」として別格のポジションにあります。

港区の平均年収 1,190 万円は額面年収と同じですか？

いいえ。1,190.3 万円は「課税標準額」であり、所得控除（基礎控除・社会保険料控除等）を差し引いた後の金額です。額面年収に換算すると約 1,430〜1,670 万円と推定されます。記事内のすべての区のデータも同様に課税標準額ベースです。

23 区の格差は今後縮まりますか？

短期的には縮まりにくいと考えられます。都心の大型再開発（虎ノ門ヒルズ・麻布台ヒルズ等）やタワーマンション供給が上位区の所得をさらに引き上げる一方、下位区の底上げ速度は相対的に緩やかです。ただし、リモートワーク普及や下位区の再開発が中長期的に格差を縮小させる可能性はあります。

足立区の年収が低いのはなぜですか？

足立区が 23 区最下位になる主な理由は、住民構成の違いです。高齢者世帯・ファミリー世帯（片方がパートタイム）・外国籍住民の比率が相対的に高く、1 人当たりの課税標準額が低くなります。ただし、全国尺度では足立区の所得水準は中位以上であり、「低い」のは 23 区という極めて高い基準と比較した場合に限ります。

タワーマンションは区の平均年収にどう影響しますか？

大きな影響があります。タワーマンションは 1 戸 1〜10 億円帯の高額物件が中心で、購入者は高所得層に偏ります。大量供給によって区内の納税義務者に高所得者が追加されるため、区の 1 人当たり課税標準額が押し上げられます。特に中央区（日本橋・月島の湾岸）の 4 位躍進はタワーマンション効果が大きいとされています。

23 区の年収マップはどのデータに基づいていますか？

東京都総務局行政部が毎年公表する「市町村税課税状況等の調（特別区関係）」の第 2 表を使用しています。具体的には「所得割額（標準税率算出値）÷ 6% ÷ 所得割納税義務者数」で 1 人当たり課税標準額を算出しています。令和7年度版（2026 年 4 月公表）が最新データです。

港区に住むには年収いくら必要ですか？

港区の平均課税標準額 1,190 万円は、額面年収換算で約 1,500 万円に相当します。ただし、これは納税義務者の平均であり、港区内にも賃貸ワンルーム（月 15-20 万円）から超高級タワーマンション（月 100 万円超）まで幅があります。港区で「平均的な住居水準」を維持するには、額面年収 1,000 万円以上が一つの目安ですが、住居形態と立地で大きく異なります。

あなたが「東京の中で」どこにいるのか、診断ツールで確認する

ここまでの数字を見て、ご自身の年収と住む区を重ねたとき、どんな印象を持ちましたか。

「港区基準で見るとまだまだ。でも足立区基準なら上位」「実は東京全体の中位レンジに収まっている」。比較軸を変えるだけで、自分の位置の見え方は変わります。

DataLabo年収偏差値チェッカーの診断ツールは、東京都プリセットで「東京都全体での偏差値」を出します。区別の細分化は、本記事の数値（港区 1,190 万円台・中央値帯 350 万円台・最下位 234 万円）を参考に、ご自身の年収がどのレンジに位置するかを当てはめてみてください。

まとめ：5 倍の格差は、3 つの集積が生む

最後に、3 つの集積を 1 行ずつで振り返ります。

港区 1,190 万円という数字は、これら 3 要素の 同時集積点 に成立しています。一方、足立区 234 万円も全国の都道府県別平均で見れば中位に近い水準であり、「東京の最下位」が「全国の中位」というのが、東京という都市の特殊性 です。

さらに本記事では 4 つの追加分析を行いました。

• 6 ゾーン分析：都心 990 万 vs 城北 266 万 = 3.73 倍、同心円的な所得勾配
• 上位 vs 下位：住民構成そのものが質的に異なる（職業構成・世帯構成・年齢構成）
• 経年変化：都心再開発が格差を拡大、下位区の底上げは緩やか
• 全国比較：足立区 234 万は全国中位以上、東京の「底」は全国の「平均」

23 区別の年収マップは、住む場所の選択が「経済的階層」と直結している現実を、最も鮮明に映し出すデータです。データを、自分の位置を測るレンズとして使っていきましょう。